El contrato de arras es comúnmente conocido por ser uno de los documentos más importantes en el proceso de compraventa de una vivienda. Sin embargo, el alcance y los usos de este contrato son más amplios de lo que comúnmente se conoce.
Aunque, salvo excepciones previstas en la ley, la firma de un contrato de arras no es obligatoria, sí es muy recomendable su firma puesto que otorga importantes garantías.
Este post expone las ideas clave sobre los contratos de arras de cara a esclarecer su marco jurídico y transmitir la importancia que reviste la buena comprensión de sus cláusulas.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras o de anticipo es un contrato privado que recoge el compromiso de efectuar una compraventa, ya sea de bien mueble o inmueble. Con él, el comprador se reserva el derecho sobre la compra del bien a cambio de la entrega de una suma de dinero que se descuenta del precio total, y el vendedor se compromete a vender el bien en las condiciones pactadas.
Si de forma posterior a esta reserva y compromiso por escrito, alguna de las partes desestima completar la acción de compraventa o incumple de algún modo lo pactado, se puede producir una penalización para esta parte. Por ello, pese a que la firma de un documento como el contrato de arras es algo sencillo, lo más recomendable siempre es contar con el asesoramiento de un experto en la materia.
Tipos de contratos de arras
En función de la finalidad del contrato de arras se puede distinguir en tres tipos de contrato.
Contrato de arras confirmatorias
El objetivo de este contrato es confirmar el compromiso de las partes con la compraventa y suponen un anticipo del precio total. Por ello, esa primera entrega constituye un primer pago respecto del monto total.
Puesto que esta figura no se regula en el Código Civil, las partes no podrán rescindir de forma unilateral el contrato, sino que se aplicarán las reglas generales de incumplimiento de obligaciones. Es decir, la parte que haya cumplido con los términos acordados podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación respecto de la parte incumplidora con el correspondiente resarcimiento de daños y abono de intereses.
El Tribunal Supremo ha aclarado que este tipo de contratos pueden ser libremente resueltos hasta el momento en el que se produce la firma en escritura pública de la compraventa en el supuesto de bienes inmuebles para uso de vivienda.
De tal modo, la escritura pública, requisito esencial en el proceso de compraventa de una vivienda, queda definido como el momento en el que el contrato de arras empieza a desplegar sus efectos, aun cuando el comprador haya entregado al vendedor con posterioridad a las arras otras cantidades en concepto de pagos a cuenta del precio total.
Contrato de arras penales
Este tipo de arras se establecen como garantía del cumplimiento del contrato.
Un incumplimiento de los términos pactados por cualquiera de las partes supondrá la pérdida de las arras (cantidad que se hubiese acordado para la situación en concreto) y, además, la parte damnificada puede solicitar daños y perjuicios. No obstante, en la medida en que ésta modalidad no se regula por el Código Civil las partes no podrán resolver el contrato de forma unilateral.
Contrato de arras penitenciales o de desistimiento:
Este contrato de arras permite a comprador y vendedor resolver unilateralmente el contrato mediante la pérdida para el comprador o la restitución doblada para el vendedor.
La particularidad de este tipo de arras es que sólo serán aplicables cuando expresamente se manifieste sus consecuencias y se haga referencia literal del artículo 1.454 del Código Civil.
Contenido de un contrato de arras
En función del tipo de contrato de arras, el contenido será diferente. No obstante, a continuación, se enuncia el contenido básico que incluye cualquier tipo de contrato de arras:
- Datos identificativos de las partes;
- Descripción del objeto del contrato y las cargas sobre éste;
- Precio total a pagar por el comprador;
- Cantidad de anticipo o señal. Ésta será libremente fijada por las partes. No obstante, normalmente es equivalente al 10% del valor del bien;
- Plazo máximo para formalizar la compraventa;
- Reparto de gastos de la transacción.