En 2026 se está consolidando un fenómeno que algunos medios ya han bautizado como la “gran revisión de alquileres”: un pico de renegociaciones y vencimientos de contratos firmados en 2020 y 2021, cuando el mercado del alquiler vivía un escenario atípico marcado por la pandemia, con menor movilidad, más incertidumbre y precios que, en muchas ciudades, quedaron por debajo de los actuales.

La clave no es un cambio repentino de una norma concreta, sino un efecto calendario. La Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los contratos de vivienda habitual tienen una duración mínima de 5 años cuando el arrendador es una persona física, y de 7 años cuando es persona jurídica, con prórrogas previstas si ninguna de las partes comunica lo contrario en plazo. Eso significa que una bolsa muy grande de contratos firmados en 2020-2021 está llegando, ahora, a su final natural. Y ahí aparece el choque: el precio pactado entonces se compara, de golpe, con el mercado de hoy.

El “salto” no es la actualización anual: es el fin del contrato

Conviene separar dos conceptos que a menudo se mezclan.

Por un lado está la actualización anual de la renta dentro del mismo contrato, que en España está acotada por reglas específicas según la fecha de firma. Desde la Ley 12/2023 se introdujo el IRAV como índice de referencia para limitar las subidas anuales en contratos posteriores a su entrada en vigor, con una fórmula definida por el INE y una calculadora oficial del Ministerio para consultar el incremento máximo aplicable.

Por otro lado está lo que está generando la “gran revisión”: el vencimiento del plazo. Cuando termina el periodo mínimo (5 o 7 años) y no procede una prórroga, propietario e inquilino pueden negociar un nuevo contrato. Y es en esa negociación donde el precio puede moverse de forma mucho más visible, porque ya no se trata de una revisión porcentual del 2% o 3%, sino de una recolocación a precio de mercado si no hay límites específicos aplicables.

En la práctica, el diferencial entre la renta “pandemia” y la renta “2026” puede ser grande. Los análisis divulgados en las últimas semanas describen casos de viviendas con rentas 200, 300 o incluso 400 euros por debajo de lo que piden hoy anuncios comparables en los mismos barrios, lo que dispara la tensión para familias que habían logrado estabilidad durante años.

Por qué ocurre ahora y por qué impacta tanto en grandes ciudades

El mercado actual es radicalmente distinto al de 2020-2021 en muchos núcleos urbanos. La combinación de demanda elevada y oferta escasa —especialmente en zonas céntricas y áreas muy conectadas de Madrid, Barcelona o Valencia— hace que el propietario tenga más palancas en la negociación: puede proponer una subida notable o, directamente, poner la vivienda de nuevo en el mercado.

Este fenómeno no afecta por igual a todos. Los factores que suelen marcar si el ajuste es moderado o severo son, principalmente:

• La brecha entre la renta vigente y el precio de mercado actual. Cuanto más “barato” se firmó, más grande puede ser el salto.
• La ubicación. En áreas con presión estructural, la diferencia se amplifica.
• La dinámica local de oferta y demanda. Hay mercados donde un piso se alquila en horas y la competencia empuja al alza.
• La estrategia del propietario. No todos los caseros buscan maximizar renta. Algunos priorizan estabilidad, cuidado de la vivienda y continuidad, y aceptan subidas graduales a cambio de certidumbre.

Límites legales: libertad de negociación, pero con reglas diferentes según el mapa

El marco legal no es uniforme en toda España, y esa fragmentación es parte del problema. Tras la Ley 12/2023, existen zonas de mercado residencial tensionado, donde pueden aplicarse límites en determinados supuestos, apoyándose en herramientas e índices oficiales como el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler (SERPAVI) del Ministerio de Vivienda.

En teoría, la finalidad es contener subidas desproporcionadas en mercados saturados. En la práctica, el debate sigue abierto. Hay análisis y responsables públicos que defienden el control de precios señalando bajadas medias en ámbitos donde se ha aplicado, mientras que críticos y parte del sector advierten de efectos secundarios: retirada de viviendas del alquiler tradicional, desplazamiento hacia fórmulas alternativas y un mercado más selectivo con perfiles vulnerables.

Lo que sí es un hecho es que el marco actual obliga a mirar tres capas a la vez: fecha del contrato, tipo de arrendador (persona física o jurídica) y situación del municipio o barrio (tensionado o no), además de las normas autonómicas que pueden introducir matices.

Consejos prácticos: negociar con datos y no esperar a la carta final

Ante una subida fuerte, el primer impulso suele ser el pánico, pero quienes conocen el mercado recomiendan actuar con método. La preparación suele marcar la diferencia.

• Revisar el contrato con antelación. Idealmente con 6 meses de margen: fechas, prórrogas, plazos de preaviso y cláusulas de actualización.
• Documentar el mercado real. Buscar pisos comparables, guardar anuncios y precios, y construir una referencia objetiva para negociar.
• Proponer subidas graduales. Un incremento escalonado puede ser un punto medio: el propietario mejora renta y el inquilino gana tiempo para adaptarse.
• Ofrecer estabilidad a cambio. Compromisos de permanencia (2 o 3 años), mejoras menores asumidas por el inquilino o garantías adicionales pueden inclinar la balanza.
• Marcar un límite de esfuerzo. La llamada “regla del 30%” se usa como referencia habitual de vivienda asequible: dedicar más de ese umbral a la renta eleva el riesgo financiero del hogar, especialmente cuando se acumulan otros gastos básicos.

Y también conviene asumir un escenario: si la nueva renta rompe por completo el presupuesto y no hay margen de negociación, puede ser más sensato buscar alternativas con tiempo que hacerlo a última hora, cuando la urgencia empeora condiciones y encarece el cambio.

¿Se repetirá cada año?

La “gran revisión” tiene un componente excepcional: muchos contratos se firmaron en un periodo concentrado (2020-2021) y vencen de forma relativamente sincronizada. Ese pico no tiene por qué repetirse con la misma intensidad.

Pero el trasfondo permanece. Si la oferta no crece y la demanda sigue alta, la presión sobre precios continuará año tras año, con o sin “gran revisión”. Por eso, el foco de fondo —más allá de índices y topes— vuelve siempre a la misma palabra: oferta. Sin más vivienda disponible en alquiler, el equilibrio seguirá inclinándose hacia el propietario y el acceso seguirá tensionándose para las familias con menos margen.

Preguntas frecuentes

¿La “gran revisión de 2026” es una medida oficial del Gobierno?
No es un nombre oficial, sino una etiqueta mediática para describir el vencimiento simultáneo de muchos contratos firmados en 2020-2021 y la renegociación a precios actuales.

¿En qué se diferencia una subida por IRAV o IPC de la subida al renovar contrato?
IRAV/IPC se aplican a la actualización anual dentro del mismo contrato si está pactada. La gran diferencia llega cuando termina el contrato y se negocia uno nuevo: ahí el precio puede ajustarse al mercado, salvo límites específicos (por ejemplo, en zonas tensionadas y según el tipo de arrendador).

¿Qué son las zonas tensionadas y cómo se consulta el índice de referencia?
Son áreas declaradas con mercado residencial tensionado donde pueden aplicarse reglas de contención en ciertos casos. El Ministerio ofrece el SERPAVI para consultar rangos orientativos y, cuando procede, referencias aplicables.

¿Qué puede hacer un inquilino para negociar mejor una renovación en 2026?
Prepararse con meses de antelación, documentar precios de pisos comparables, proponer subidas graduales y ofrecer estabilidad contractual. Si el nuevo alquiler supera claramente el umbral de esfuerzo del hogar, conviene explorar alternativas antes de que venza el plazo.

vía: spotathome