Abrir un negocio suele empezar con ilusión y una idea clara de producto, pero el primer gran punto de fricción casi siempre llega antes de levantar la persiana: firmar el alquiler del local. En España, buena parte de los problemas que acaban encareciendo un proyecto —reformas imprevistas, retrasos en licencias, costes no contemplados o limitaciones técnicas— no aparecen el día de la firma por casualidad, sino por falta de comprobaciones previas.

La clave está en tratar la visita al local como lo que realmente es: una auditoría rápida de viabilidad. No se trata de desconfiar del propietario o de la agencia; se trata de entender que un contrato mercantil puede “atar” a un negocio durante años. Y cuando el margen es ajustado, un error en potencia eléctrica, bajantes o permisos municipales puede salir más caro que el propio alquiler.

A continuación, una guía de comprobaciones, con enfoque práctico, para minimizar sorpresas.

1) Ubicación y entorno: no todo es “tránsito”

La primera impresión cuenta, pero conviene ir más allá de si la calle está concurrida.

• Tráfico peatonal y rodado: si el negocio depende de paso, no basta con una visita; conviene observar distintas franjas horarias.
• Accesibilidad real: entrada para clientes, carga y descarga, zonas de aparcamiento, paradas de transporte público.
• Obras cercanas: un proyecto de obra prolongado en la calle o en manzanas próximas puede alterar la circulación y reducir visibilidad durante meses.

Un local puede ser “bonito” y estar bien situado en mapas, pero fracasar si el acceso es incómodo o si el entorno penaliza la experiencia del cliente.

2) Potencia eléctrica e instalación: el punto ciego más caro

Pocas cosas frenan tanto una apertura como descubrir tarde que la infraestructura no acompaña.

Si el negocio va a depender de climatización potente, hornos, maquinaria, neveras comerciales, racks, equipos de impresión o iluminación intensiva, hay que comprobar:

• Potencia contratada y potencia posible.
• Estado del cuadro general de mando y protección (CGMP).
• Existencia y validez del certificado eléctrico (y una foto real del cuadro, no solo una explicación verbal).

La potencia no es un detalle técnico: es una condición operativa. Si no se llega, el negocio se diseña mal desde el inicio.

3) Ruido y convivencia: la realidad cambia según el día

El mismo local puede parecer perfecto a las 12:00 y convertirse en un problema a las 22:00. Para reducir errores:

• Visitar el local en días laborables y fin de semana.
• Escuchar el entorno: tráfico, locales de ocio, obras, vibraciones.
• Revisar vecinos: si compiten, si complementan o si generan conflictos (ruidos, colas, olores, horarios).

El ruido no solo afecta al confort: influye en la percepción de marca y, en ciertos negocios, en la productividad del equipo.

4) Bajantes, desagües y tuberías: lo que no se ve, se paga

Olores, humedad y marcas en paredes suelen ser señales tempranas. Antes de firmar:

• Preguntar si hubo obras recientes de saneamiento.
• Revisar manchas en techos, paredes y suelos, especialmente en aseos y zonas “húmedas”.
• Si es viable, solicitar una inspección técnica (cámara) cuando el riesgo sea alto (hostelería, peluquería, clínica, etc.).

Los problemas de bajantes no se arreglan con pintura: suelen implicar obras y tiempos.

5) Licencias y normativa municipal: el “sí” no siempre es automático

Uno de los errores más frecuentes es asumir que “si antes hubo un negocio, se puede montar otro”. No siempre.

Antes de firmar, conviene confirmar con el ayuntamiento:

• Compatibilidad del local con la actividad (uso permitido).
• Exigencias de salidas de emergencia, ventilación, insonorización, accesibilidad u otras condiciones según el sector.
• Si se necesita licencia de actividad, declaración responsable o un procedimiento específico.

Un local puede estar autorizado para oficinas y no para hostelería, o requerir reformas para cumplir normativa. Este punto, por sí solo, puede cambiar por completo el plan de negocio.

6) Costes ocultos: la renta es solo el principio

Para muchos negocios, la sorpresa no es el alquiler: son los gastos recurrentes. Conviene pedir por escrito:

• Gastos de comunidad y comunes.
• IBI u otros tributos locales (y quién los asume).
• Suministros (alta, cambios de titularidad, potencia).
• Mantenimiento de zonas compartidas, limpieza o derramas.
• Cláusulas de actualización de renta (IPC u otras).

El objetivo es evitar la situación clásica: “el local encaja… hasta que llegan las facturas”.

7) Historial del local: pistas que no aparecen en el contrato

Saber qué hubo antes ayuda a anticipar problemas:

• Actividad anterior y motivo del cierre (si es posible).
• Cambios de la zona en los últimos años.
• Opinión de negocios cercanos: a veces, el vecindario revela más que un anuncio.

8) Seguridad y accesibilidad: obligación, reputación y negocio

Comprobar lo básico evita sanciones y reduce riesgos operativos:

• Extintores y señalización.
• Salidas de emergencia (si aplica).
• Accesos y rampas para movilidad reducida cuando sea exigible.

La accesibilidad no es solo normativa: amplía público y reduce fricción de compra.

9) Luz natural y ventilación: experiencia del cliente y bienestar del equipo

Un local oscuro o mal ventilado transmite sensación de “espacio cansado”. En negocios presenciales, la percepción manda: iluminación y aire influyen en permanencia, comodidad y repetición.

10) El seguro de comercio: protección, sí; sustituto del mantenimiento, no

En la fase previa a la apertura, muchas empresas pasan por alto el momento adecuado para asegurar el local. Un seguro de comercio y oficinas puede ser una red de seguridad ante incidentes que amenacen la inversión (daños materiales, robos o responsabilidad frente a terceros, entre otros supuestos habituales).

Pero hay un matiz esencial: un seguro no cubre desperfectos previos ni la falta de mantenimiento. Por eso, el seguro funciona bien cuando va acompañado de una revisión técnica y documental sólida antes de firmar.

Checklist rápida antes de firmar el alquiler y activar el seguro

• Potencia eléctrica, certificado e instalación revisados
• Ruido evaluado en varios horarios
• Bajantes y tuberías sin señales de humedad u olores
• Licencia y compatibilidad de actividad confirmadas con el ayuntamiento
• Gastos adicionales detallados por escrito
• Historial del local y de la zona revisado
• Seguridad y accesibilidad verificadas
• Luz natural y ventilación comprobadas
• Seguro de comercio cotizado y entendido (coberturas y exclusiones)

Firmar sin revisar estos puntos suele costar tiempo, dinero y energía. Firmar con este checklist, en cambio, coloca al proyecto en una posición de control: la diferencia entre un salto de fe y una decisión informada.

Preguntas frecuentes

¿Qué documentos conviene pedir antes de alquilar un local comercial?
Como mínimo, información sobre potencia eléctrica y certificado, condiciones del contrato con desglose de gastos, y evidencias del estado del local (incluyendo instalaciones y posibles humedades).

¿Cómo saber si un local sirve para la actividad que se quiere abrir?
La vía más segura es confirmarlo con el ayuntamiento: uso permitido, requisitos de licencia y condiciones técnicas (ventilación, accesibilidad, salidas, insonorización).

¿Quién paga el IBI y los gastos de comunidad en un alquiler de local?
Depende del contrato. Por eso conviene exigir un desglose por escrito de todos los costes recurrentes y quién los asume.

¿Qué cubre normalmente un seguro de comercio y qué no cubre?
Suele cubrir contingencias como daños materiales y responsabilidad frente a terceros, pero no suele cubrir falta de mantenimiento ni problemas preexistentes al inicio del contrato; por eso es clave revisar el local antes de asegurar y firmar.